Concepto y regulación del contrato de compraventa

Concepto y regulación del contrato de compraventa

1. Introducción
Definitivamente, el contrato de compraventa es, si no el más importante, uno de los más importantes en las operaciones que se realizan tanto a nivel personal como a nivel empresarial.
Debido a la importancia que tiene este contrato, consideramos necesario realizar un análisis de su concepto, naturaleza, características y de las principales disposiciones que lo regulan en nuestro país.

2. Marco legal
El contrato de compraventa se encuentra regulado por los artículos 1529º al 1601º del Código Civil. Asimismo, le son aplicables las disposiciones del Código sobre acto jurídico, obligaciones y la parte general de contratos.

3. Definición del contrato de compraventa
El artículo 1529º del Código Civil define al contrato de compraventa de la siguiente manera: “Artículo 1529º.- Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y este a pagar su precio en dinero”.
Tenemos entonces que el contrato de compraventa contiene dos obligaciones principales. Por el lado del vendedor, la obligación consiste en la transferencia de propiedad del bien establecido en el contrato y por el lado del comprador la obligación consiste en el pago del precio pactado.
De esta manera, los elementos característicos del contrato de compraventa son los siguientes:

3.1. Transferencia de propiedad
El derecho de propiedad le confiere a su titular una serie de derechos sobre el bien, tales como el uso, el disfrute y la facultad de disposición. Cuando se celebra la compraventa, el vendedor le transfiere la propiedad del bien al comprador, de tal manera que el vendedor pierde todos los atributos que tenía sobre el bien y éstos pasan al comprador.
Ahora bien, para que ocurra la transferencia de propiedad, el Código Civil regula ciertas condiciones que deben cumplirse.
Para el caso de bienes muebles, la transferencia de propiedad se realiza en el momento en que éstos son entregados al comprador.
En el caso de bienes inmuebles, la transferencia de propiedad se realiza en virtud al acuerdo entre el vendedor y el comprador, sin que se requiera mayor formalidad.
Acorde con estos mecanismos, el contrato de compraventa no requiere de mayor formalidad para celebrarse. Como veremos más adelante al tratar sobre las formalidades de este contrato, veremos que puede celebrarse incluso en forma verbal.
Entonces, una vez celebrado el contrato de compraventa y cumplido el mecanismo para la transferencia, según se trata de bien mueble o inmueble, se producirá la transferencia de propiedad del vendedor hacia el comprador. Por lo tanto, la transferencia de propiedad no está sujeta al pago del precio de venta, salvo que así lo hubieran pactado las partes.
Efectivamente, contrariamente a lo que se suele pensar, en la compraventa la transferencia de propiedad se realiza sin importar si el precio pactado ha sido pagado o no, por lo que si el comprador incumple con dicho pago será propietario del bien y el vendedor podrá solicitar que se cumpla con el pago y, de llegar a un proceso judicial, podrá solicitar un embargo sobre el bien vendido.
Aunque, como lo hemos mencionado, es posible que las partes acuerden que la transferencia de propiedad no se realizará sino hasta que el comprador cumpla con pagar la totalidad del precio pactado. Esto es lo que se conoce como el “pacto de reserva de propiedad”.
En virtud a este pacto, las partes pueden acordar que la transferencia se producirá sólo si el comprador cumple con pagar una determinada parte del precio o su totalidad, o pueden también sujetar la transferencia al cumplimiento de otras obligaciones o condiciones previstas en el contrato.
3.2. El precio Como hemos señalado anteriormente, el precio es la contraprestación que debe pagar el comprador por el derecho de propiedad que adquiere.
Debemos tener en cuenta que el precio a ser establecido en el contrato de compraventa debe consistir en una suma de dinero, aunque es posible pactar el pago de una parte del precio en dinero y otra parte en bienes.
En tal caso, el contrato será de compraventa o permuta según lo hayan manifestado expresamente las partes. Pero, si no consta su intención expresamente en el contrato, se considerará que el contrato es de permuta cuando el valor del bien que entrega el comprador es igual o mayor a la suma de dinero, y será de compraventa cuando el valor del bien es menor.

4. Determinación del bien a ser vendido
De acuerdo al artículo 1532º del Código Civil, pueden ser objeto del contrato de compraventa los bienes existentes o que puedan existir, siempre que sean determinados o susceptibles de determinación y cuya venta no esté prohibida por la ley.
Siguiendo la disposición del Código Civil, pueden ser vendidos los bienes existentes o los futuros, es decir, aquellos que aún no existen. Asimismo, los bienes deben estar determinados en el contrato o deben ser susceptibles de determinación.
Cuando el Código hace referencia a bienes determinados alude a los bienes que han sido plenamente identificados en el contrato, de acuerdo a la naturaleza del bien. Por ejemplo, si se tratara de un inmueble, este deberá identificarse por los datos de su partida registral, si estuviera inscrito, y si no, por la dirección en la que se ubica, por sus medidas y por las demás características que lo hagan inconfundible con otro bien.
Sin embargo, tratándose de bienes que son fungibles, es decir, susceptibles de ser intercambiados por otros de su misma especie, calidad y valor, como es el caso de los productos como el arroz, el azúcar, la leche, etc., se considerará que han sido determinados en el contrato cuando se señale la especie, cantidad y calidad que se desea vender.
Ahora bien, cuando el bien no es determinado en el contrato por lo menos debe ser susceptible de determinación. Esto quiere decir, que en el contrato se deben establecer los mecanismos que permitan realizar la individualización del bien.
Además, el Código Civil establece que el bien materia del contrato de compraventa no puede ser uno cuya venta esté prohibida por ley. Esto significa que un contrato de compraventa no sería válido si tiene por objeto, por ejemplo, la venta de clorhidrato de cocaína, pues se trata de un bien cuya venta no es legal.
Vamos a analizar ahora algunas de las disposiciones que contiene el Código Civil sobre los bienes que pueden ser objeto del contrato de compraventa.

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