PROPIEDAD HORIZONTAL

PROPIEDAD HORIZONTAL

(Aníbal Torres Vásquez)

La propiedad predial presupone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones divididas en partes de propiedad exclusiva y partes de propiedad común. A la edificación o conjunto de edificaciones se le denomina unidad inmobiliaria o unidad matriz; a las secciones de propiedad exclusiva con participación en los bienes comunes se les llama secciones inmobiliarias. La propiedad horizontal es una propiedad predial especial que confiere a su titular el uso, goce y disposición de las secciones inmobiliarias en que se divide la unidad matriz. Cuenta con un reglamento interno y una junta de propietarios.

1. CONCEPTO

 La propiedad horizontal es el derecho real que confiere a su titular las facultades de uso, goce y disposición sobre secciones de propiedad exclusiva (departamentos, estacionamientos, tiendas, etc.) y sobre partes comunes (terreno, pasillos, escaleras, etc.), en que se divide una edificación o conjunto de edificaciones, denominada unidad inmobiliaria. Las diversas secciones de la unidad inmobiliaria así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo indivisible. Cuenta con un reglamento interno y una junta de propietarios.

2. DENOMINACIÓN

 A la propiedad horizontal se le denomina también: propiedad por pisos, propiedad por departamentos, condominio, conjuntos inmobiliarios. El Código civil (art. 958) lo denomina propiedad horizontal. Sin embargo, la vigente Ley Nº 27157, en adelante la Ley, y su reglamento, T.U.O aprobado por D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA, en adelante el Reglamento, lo llama: Régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común. La expresión propiedad horizontal tiene las ventajas de la concisión, su consagración en el lenguaje común, y señala de manera categórica una concepción de la propiedad distinta de la romana, según la cual el derecho de propiedad del suelo se extiende hasta el cielo y hasta el infierno.

3. ANTECEDENTES HISTÓRICOS

 Se sostiene que fue conocida en Caldea, Asiria, Egipto y Grecia. Eduardo Cuq menciona que el Canto XIX de la Odisea y un pasaje de la Historia de Herodoto revelan que los griegos conocieron la propiedad por pisos . En Roma, un texto de Papiniano habla de casas que tenían un mismo techo y fueron legadas a dos personas diferentes, pero siendo privativas de cada uno ciertas partes; otro texto de Ulpiano refiere que a veces se daban en superficie a diferentes personas los diversos pisos de un edificio, con uso común del acceso a sitio público. En la Edad Media apareció la propiedad horizontal con caracteres definidos, las Ciudades-Estados italiana, “muestran verdaderas divisiones horizontales de edificios debido indudablemente al encerramiento natural de los típicos recintos amurallados de esas épocas, lo que hacía necesario expandirse en alturaEn Francia, la propiedad horizontal nace en el s. XV9 y se encuentra regulada en las Costumbres de Bretaña, art. 714, de Orleans, art. 257, de Berry, título 11, arts. 15 y 16, etc. De allí pasó al Código de Napoleón, que es el primer Có- digo moderno que acogió la institución, dedicándolo un solo artículo, el 66410. En el Perú, el Código de 1852 no reguló la propiedad horizontal. El Código de 1936 reguló la propiedad inmueble por pisos(arts. 855 al 8577). La Ley Nº 10726, del 1.12.1946, estableció la división de una edificación no solo por pisos, sino por secciones de piso y la creación de una junta para resolver los desacuerdos entre los propietarios. El D.S. Nº 156, de 22.7.1965, dispuso que no es obligatorio inscribir el reglamento de propiedad horizontal, pero si no está inscrito no se puede oponer a terceros. El Decreto Ley Nº 2211211, de 14.3.1978, reguló la Propiedad Horizontal, derogando todas las disposiciones anteriores; este Decreto Ley fue derogado por la vigente Ley Nº 27157, reglamentada por D.S. Nº 008-2000-MTC, el cual fue modificado sucesivamente; finalmente, por Decreto Supremo Nº 035-2006-Vivienda se aprobó el Texto Único Ordenado del Reglamento de la Ley 27157. El Código vigente (art. 958) remite la regulación de la propiedad horizontal a la legislación especial.

4. IMPORTANCIA

 La explosión demográfica de la población y su concentración en grandes ciudades ha de  terminado que el crecimiento de estas no sea horizontal sino en forma vertical mediante la construcción de edificios por pisos, cada vez más altos, con uno o varios departamentos por piso, pertenecientes a distintos propietarios, quienes además de ser dueños en exclusividad del departamento que les pertenece son condueños de una parte alícuota en los bienes y servicios comunes, lo que conlleva como consecuencia que todos los propietarios necesariamente conforman una comunidad denominada junta de propietarios.
(continua...)

Aníbal Torres Vásquez1 Departamento de Derecho Privado, Facultad de Derecho y Ciencia Política Universidad Nacional Mayor de San Marcos. Ciudad Universitaria Av. Venezuela S/N Lima- Perú.

Revista Jurídica “Docentia et Investigatio” Facultad de Derecho y Ciencia Política - UNMSM Vol. 18, Nº 1, 51-64, 2016 ISSN 1817-3594

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